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IMMOBILIER ET CORONAVIRUS ACHETER OU NE PAS ACHETER ? ET EN CAS D’ACHAT, DANS QUEL DELAI ?

31/03/2020 16:50
Je suis certaine que vous êtes nombreux comme moi à être au milieu du gué d’un achat immobilier, votre promesse d’achat signée depuis quelques mois et la date de signature de l’acte authentique de vente approchant.
Et là, vous vous dites : « Dois-je encore acheter ? Et si oui, n’est-il pas urgent d’attendre ? » Je partage ici mon humble point de vue sur la première question, et surtout une réflexion juridique argumentée pour répondre à la seconde.
To buy or not to buy ? Certains prédisent une baisse de l’immobilier entre 10 et 15 %. Mais en réalité personne n’en sait rien. La pierre pourrait également devenir une valeur refuge.
Il est possible aussi que l’immobilier à la campagne reprenne un nouvel essor. En effet, ceux qui auront vécu le confinement enfermés en ville (ou ceux trop heureux d’avoir pu bénéficier du toit d’un ami ou de la famille à la campagne) se diront peut-être que la ville, on peut en vivre loin et que le télétravail est aujourd’hui possible pratiquement partout en France.
Donc, il est très difficile de savoir si l’achat prévu depuis quelques mois vaut encore ce qu’il valait et je laisse à chacun son analyse.
Mais, si vous envisagez une baisse importante de l’immobilier, la question suivante est : « Est-ce que je peux me sortir de cette promesse d’achat en raison du Coronavirus ? »
La réponse semble clairement : « NON ».
Nos Chers Notaires, et je ne leur jette pas la pierre, car personne n’avait vu le Coronavirus arriver, et sécurité des opérations immobilières obligeant, ils n’ont pas prévu de cas de force majeure dans leur trame de promesse d’achat.
Cela viendra peut-être sous la pression des acheteurs. Mais pourra-t-on encore parler de cas de force majeure lors d’éventuelles prochaines vagues de virus et de confinement ? A voir…
Pour le moment, si vous n’entrez pas dans l’un des cas prévus classiquement pour sortir de la promesse de vente, tel que le refus de prêt, vous n’avez d’autre choix, malgré le Coronavirus, que :
  • Soit de perdre votre indemnité d’immobilisation d’environ 10% et ne pas aller jusqu’au bout de l’achat immobilier, en refusant de signer l’acte authentique
  • Soit d’aller jusqu’au bout et de signer l’acte authentique de vente.
Je me suis penchée de nombreuses heures sur la première option et je vous livre le fruit de ma réflexion s’agissant de l’achat d’une résidence principale : - A priori l’achat d’une résidence principale, n’a pas pour but un achat pour une revente à court terme, dès lors, le temps d’occupation de plusieurs années devrait permettre d’absorber la baisse puis la remontée (restons optimistes) de l’immobilier,
- En outre, lorsque je vais revendre ma résidence principale, ce sera pour acheter un autre bien immobilier qui lui aussi aura baissé en valeur,
- Aujourd’hui, j’ai obtenu un prêt immobilier permettant cet achat, mais qu’en sera-t-il demain, surtout en tant qu’indépendant, dont le Chiffre d’Affaires 2020 risque d’être impacté négativement par la crise actuelle.
Si je repousse mon achat, la banque me suivra-t-elle encore ?
Dès lors, je n’ai pas renoncé à ma décision d’achat.
Mais je ne veux pas acheter maintenant en plein confinement, pour les raisons suivantes :
  • Impossibilité d’organiser un déménagement
  • Impossibilité d’organiser les travaux prévus
  • Impossibilité de revoir le bien immobilier avant l’achat, et de vérifier son état, de faire le relevé des compteurs
  • Obligation de devoir payer le prêt immobilier et mon loyer actuel, ce qui n’était pas prévu au budget, de même en cas de prêt relais
  • Risque de dégradation (un bien vide pouvant faire la joie des squatteurs), ou de destruction.
Mais, les Notaires peuvent faire les signatures de vente à l’aide de procurations, (Eh oui, les études notariales ne sont pas fermées comme on le prétend !) ; et mes vendeurs, promoteurs immobiliers, n’ont bien évidemment qu’une envie : signer l’acte authentique puisque la fin du délai de la promesse d’achat approche à grands pas en plein confinement.

Que faire alors si on ne bénéficie plus d’aucune condition suspensive ?
Le Journal Officiel du 26 mars 2020 (sur le site Légifrance et plus précisément dans l’Ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures pendant cette même période) apporte une réponse.

La solution c’est : prolonger le délai de la promesse de vente sans l’accord du vendeur.
En effet, l’article 4 de l’Ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020 dispose notamment que les clauses prévoyant une déchéance ne produiront leurs effets qu’à compter de l’expiration d'un délai d'un mois à compter de la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire déclaré dans les conditions de l'article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d'urgence pour faire face à l'épidémie de covid-19 plus un moi, soit à compter de la fin de l’état d’urgence sanitaire plus 2 mois.
Or, la clause prévue dans une promesse de vente relative au délai, au terme duquel il faut obligatoirement avoir réitéré la vente, est une clause de déchéance.
Dès lors, les dispositions de l’article 4 de l’Ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020 sont applicables aux promesses de ventes immobilières.
https://www.legifrance.gouv.fr/affichJO.do?idJO=JORFCONT000041755510&fastPos=1&fastReqId=1577716278
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do;jsessionid=34CBB508DE56482BC1DBC26E3E8FF7E6.tplgfr42s_1?cidTexte=JORFTEXT000041755644&dateTexte=&oldAction=rechJO&categorieLien=id&idJO=JORFCONT000041755510
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000041746313&categorieLien=id
De plus, l’article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 précise que l'état d'urgence sanitaire est déclaré actuellement pour une durée de deux mois à compter de l'entrée en vigueur de ladite loi, soit le 24 mars 2020, date de publication au Journal Officiel.
En conséquence, la clause de déchéance du terme des promesses de vente ne pourra produire ses effets qu’à compter 24 juillet 2020 (fin de l’état d’urgence 24 mai 2020 + 2 mois), sauf prolongation de l’état d’urgence sanitaire.
En outre, en application des dispositions de l’article 1 de l’Ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020, le report du délai des promesses de ventes immobilières, est applicable à toutes les promesses dont la date de déchéance du terme est intervenue à compter du 12 mars 2020 jusqu’au 24 juin 2020.
Ainsi, vous pouvez repousser votre achat immobilier à la fin du confinement, sans perdre ni le bénéfice de votre prêt, ni votre indemnité d’immobilisation.
Et le bien immobilier reste donc la propriété du vendeur, qui doit en supporter les éventuelles dégradations ou destructions jusqu’à la signature de la vente par acte authentique.
Dès lors, vos vendeurs ne peuvent plus vous obliger à signer l’acte authentique de vente dans le délai prévu initialement à la promesse et vous avez jusqu’au 24 juillet 2020 pour réitérer la vente par acte authentique, sauf éventuelle prorogation de l’état d’urgence.

D’ici là #RestezChezVous !
Catherine DUMONT
Avocat - Cabinet AUTREMENT AVOCATS
65 rue du Rocher 75008 PARIS
Site : https://www.avocats-dumont.fr/
LinkedIn : https://fr.linkedin.com/in/catherine-dumont-32850550
Mail: c.dumont[@]autrement-avocats.fr
https://www.village-justice.com/articles/immobilier-corona-virus-acheter-pas-acheter-cas-achat-dans-quel-delai,34388.html#comment24967

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