IMMOBILIER ET CORONAVIRUS : COMMENT REPOUSSER LA VENTE ? ET, SOUS QUEL DELAI ?

Vous avez été très nombreux à lire mon article intitulé : « IMMOBILIER ET CORONAVIRUS - ACHETER OU NE PAS ACHETER ? ET EN CAS D’ACHAT, DANS QUEL DELAI ? » publié le 29 mars 2020.
En effet, nous sommes nombreux à avoir signé une promesse d’achat depuis quelques mois et à devoir signer l’acte authentique pendant la période de confinement.
Si vous n’entrez pas dans l’un des cas prévus classiquement pour sortir de la promesse de vente, tel que le refus de prêt, vous n’avez d’autre choix, malgré le Coronavirus, que :
- Soit de perdre votre indemnité d’immobilisation d’environ 10% et ne pas aller jusqu’au bout de l’achat immobilier, en refusant de signer l’acte authentique ;
- Soit d’aller jusqu’au bout et de signer l’acte authentique de vente.
Mais, il est possible de repousser la vente, que vous soyez acheteur ou vendeur, en s’appuyant sur les dispositions de l’article 4 de l’Ordonnance n° 2020 - 306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures pendant cette même période.
Le report du délai des promesses de ventes immobilières, est applicable à toutes les promesses dont la date de déchéance du terme est intervenue à compter du 12 mars 2020 jusqu’au 24 juin 2020, en application des dispositions de l’article 1 de l’Ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020.
Mais, jusqu’à quelle date est-il possible de reporter la vente ?
Une nouvelle Ordonnance n° 2020 – 427 du 15 avril 2020 publiée le 16 avril 2020 est venue modifier les dispositions de l’alinéa 2 de l’article 4 de l’Ordonnance n° 2020 – 306 du 25 mars 2020 concernant notamment la mise en œuvre des clauses de déchéance de terme.
Ainsi, la date limite de mise en œuvre des clauses de déchéance n’est plus repoussée au 24 juillet 2020, comme je vous l’indiquais dans mon précédent article.
En effet, le nouvel alinéa 2 de l’article 4 de l’Ordonnance 2020-306 concernant la mise en œuvre des clauses de déchéance produisant leurs effets entre le 12 mars 2020 et le 24 juin 2020, prévoit depuis le 17 avril 2020 :
« Si le débiteur n'a pas exécuté son obligation, la date à laquelle ces astreintes prennent cours et ces clauses produisent leurs effets est reportée d'une durée, calculée après la fin de cette période, égale au temps écoulé entre, d'une part, le 12 mars 2020 ou, si elle est plus tardive, la date à laquelle l'obligation est née et, d'autre part, la date à laquelle elle aurait dû être exécutée. »
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000041755644
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do;jsessionid=DD90DCA74C757D8F5C23F5D6D9A497DF.tplgfr23s_1?cidTexte=JORFTEXT000041800899&dateTexte=&oldAction=rechJO&categorieLien=id&idJO=JORFCONT000041800862
L’alinéa 2 de l’article 4 de l’Ordonnance 2020-306 est désormais beaucoup moins facile à comprendre pour déterminer jusqu’à quelle date il est possible de repousser la signature de l’acte authentique de vente.
En effet, il va falloir calculer la durée pendant laquelle la clause de déchéance n’a pas pu produire ses effets, et rajouter cette durée à la fin de la période de protection qui se termine le 24 juin 2020.
Pour calculer cette durée pendant laquelle la clause de déchéance a été « neutralisée », il convient déjà de trouver son point de départ.
Le point de départ de cette période de « neutralisation » de la clause de déchéance est :
- Soit le 12 mars 2020, si votre promesse de vente a été signée avant cette date ;
Cela représente la plus grande majorité des cas.
- Soit la date de signature de votre promesse de vente, si la promesse a été signée après le 12 mars 2020.
La fin de cette période de « neutralisation » de la clause de déchéance est la date initialement prévue pour la signature de l’acte authentique et qui devait intervenir entre le 12 mars 2020 et le 24 juin 2020.
Il faut ensuite décompter le nombre de jour (s) entre le point de départ de cette période de « neutralisation » de la clause et la date prévue initialement pour la signature de la vente.
Une fois ce décompte effectué, il faut ajouter ce nombre de jour(s) à la fin de la période de protection, qui pour l’heure se termine le 24 juin 2020.
L’alinéa 2 nouveau de l’Ordonnance 2020-306 indique qu’il faut prendre le « temps écoulé entre », ce qui laisse à penser, que le jour de départ et le jour de fin de la période de « neutralisation » ne doivent pas être pris en compte.
A titre d’exemple, avec un compromis signé antérieurement au 12 mars 2020 et comprenant une clause de déchéance imposant une signature au 21 avril 2020, la période de « neutralisation » correspond à 19 jours en mars (le 12 avril ne compte pas) et 20 jours en avril (le 21 avril ne compte pas), soit un total de 39 jours entre le 12 mars et le 21 avril (date à laquelle la clause de déchéance aurait dû être exécutée).
Il faut rajouter ces 39 jours après le 24 juin 2020, cela fait aboutir le délai pour signer la vente au :
02 août 2020 et non au 24 juillet 2020, comme cela ressortait de la première version de l’alinéa 2 de l’article 4 de l’Ordonnance 2020-306.
En revanche, pour les clauses de déchéance dont le terme était initialement prévu dans la période allant du 12 mars au 11 avril 2020, le nouvel article 4 de l’Ordonnance 2020-306 raccourcit le délai octroyé par l’ancienne rédaction de l’article 4 de l’Ordonnance 2020-306, qui fixait un report de l’ensemble des clauses de déchéance, quelle que soit leur date, au 24 juillet 2020.
Je tiens à vous alerter sur le fait que de nombreux notaires ou agents immobiliers ont tendance à indiquer que l’Ordonnance n° 2020 - 306 du 25 mars 2020 n’est pas applicable aux clauses de déchéance des promesses de vente en se fondant sur l’article 2 de l’Ordonnance.
Il ne faut pas hésiter à leur indiquer que c’est l’article 4 de l’Ordonnance n° 2020 – 306 qui s’applique et non l’article 2 de ladite Ordonnance.
En tout état de cause, il est toujours possible de déroger contractuellement aux dispositions protectrices de l’article 4 de l’Ordonnance 2020-306.
En conséquence, en cas de difficultés, le plus sage est de prendre contact avec votre acheteur ou votre vendeur pour trouver un terrain d’entente.
Prenez soin de vous !
Catherine DUMONT
Avocat - Cabinet AUTREMENT AVOCATS
65 rue du Rocher 75008 PARIS
Site : https://www.avocats-dumont.fr/
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Mail: c.dumont[@]autrement-avocats.fr

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